Tot 1-1-2012 mogelijk om een verbouwing te financieren

Tot 1-1-2012 mogelijk om een verbouwing te financieren

Door de nieuwe gedragscode voor hypotheken beoordelen alle hypotheekverstrekkers op een uniforme wijze de maximale hypotheek op basis van het onderpand. Als er sprake is van een verbouwing komen de consequenties van deze nieuwe regelgeving  pas goed naar voren. Een voorbeeld.

Ruud en Inge kopen een huis van 165.000 euro en willen dit graag voor € 10.000,- gaan verbouwen. De totale kosten om het huis op naam te krijgen, de hypotheek rond te krijgen inclusief de verbouwing, bedragen € 186.000,-. De geschatte waarde van hun huis ná verbouwing bedraagt € 170.000,-. Volgens de gedragscode kunnen zij bij de meeste banken maximaal lenen:

  • De koopsom ná verbouwing + 4% + de overdrachtsbelasting € 3.300,- = € 180.100,-
  • Er zal een bedrag aan eigen geld beschikbaar moeten zijn van € 186.000 minus € 180.100 = € 5.900,-.

Dit bedrag mag ook, vóór of ná de overdracht van het huis, op een andere wijze gefinancierd worden. Dat kan een persoonlijke lening, een doorlopend krediet of lening van ouders zijn. De rente is net als bij een hypotheek fiscaal aftrekbaar in Box 1 mits het geleende geld maar wordt besteed voor de verbetering en/of aankoop van het huis.

Voor de overdracht houdt de bank bij alle consumptieve leningen die bij het BKR bekend zijn, rekening met een betalingsverplichting van 2% van de kredietlimiet. Ook al zijn de werkelijke lasten lager.

Na de overdracht heeft de kredietverstrekker te maken met de gedragscode voor consumptief krediet. Het maximale kredietbedrag wordt op een andere wijze bepaald als bij hypotheken.

In de meeste gevallen is het hierdoor wel mogelijk om tegen een hogere, maar evengoed fiscaal aftrekbare rente, wél een krediet te krijgen ná overdracht van de woning op basis van de gedragscode voor consumptief krediet,  terwijl dit vóór de overdracht, volgens de gedragscode hypothecaire financieringen, niet mogelijk blijkt. Een vreemde situatie!

Persoonlijke lening verstandiger dan doorlopend krediet

Als na de overdracht, volgens de gedragscode voor consumptief krediet, blijkt dat een verbouwing met een aanvullend krediet kan worden gefinancierd dan is het verstandig om met het volgende rekening te houden. Als er een doorlopend krediet wordt afgesloten met alleen rentebetaling dan zal bij verhuizing de bank rekening houden met een aflossingsverplichting van 2% van de kredietlimiet. Hiermee wordt verhuizen naar een nieuwe woning extra lastig.

Een voorbeeld. Bij een bruto jaarinkomen van € 40.000,- en een 10 jaar vaste rente van 5% kan maximaal
€ 184.418,- aan hypotheek worden verstrekt. Als er voor de verbouwing nog een doorlopend krediet loopt van € 20.000,- waar alleen rente wordt betaald, bijvoorbeeld 4,8%, dan is de verplichting € 80,- per maand. De bank houdt echter rekening met een verplichting van 2% van € 20.000,- = € 400,- per maand. Hierdoor daalt de maximale hypotheek naar € 109.906,- !

Dit probleem kan het beste worden opgelost door een persoonlijke lening af te sluiten met een looptijd van 5 tot 7 jaar. De rente is aftrekbaar omdat de financiering wordt gebruikt voor de verbetering van de eigen woning. Na afloop van de persoonlijke lening is er dan geen belemmering meer om te verhuizen.

Deadline 1 januari 2012

Hypotheek- en kredietverstrekkers zijn druk bezig om de eerder genoemde ongelijkheid ongedaan te maken. Hoogstwaarschijnlijk wordt op 1 januari 2012, de gedragscode voor consumptief krediet gelijkgetrokken met de gedragscode hypothecaire financieringen. Tot die tijd kan een verbouwing het beste gefinancierd worden met een persoonlijke lening.