Uitleg totstandkoming rentepercentage hypotheken

Klanten vragen ons in het adviesgesprek waarom de hypotheekrente van hypotheekverstrekkers op dit moment zo hoog zijn. In dit artikel geven wij een toelichting en uitleg in de opbouw van het rentepercentage voor hypotheken met een rentevaste periode.
 
Het rentepercentage dat klanten betalen voor een hypotheek met een rentevaste periode (bijvoorbeeld 2, 5 of 10 jaar) wordt onder meer bepaald door de prijs waarvoor een bank het geld kan inkopen. Dit noemen ze funding. Deze inkoopprijs wordt verhoogd met opslagen voor kosten, risico’s en winst. Door de huidige financiële crisis zijn de inkoopprijzen van geld voor hypotheken in de afgelopen jaren hoger geworden.

In ieder geval geven de navolgende voorbeelden géén volledig beeld van de werkelijke inkoopprijs van een hypotheekverstrekker:
–          staatsobligaties (leningen door overheden);
–          Euribor (rente op leningen tussen banken van minder dan 1 jaar);
–          swaprentes (rentes voor instrumenten ter beheersing van renterisico’s);
 
Een geldverstrekker betaalt aan banken en beleggers naast de basisrente (swaprente) een vergoeding voor kredietrisico’s. Deze vergoeding heet liquiditeitsopslag. Door de financiële crisis zijn de risico’s fors toegenomen. Risico’s kosten geld en dus meer rente. De liquiditeitsopslag is nu circa 1,5%-punt hoger dan voor de kredietcrisis.

Verzekeringscontracten tegen wanbetaling: Credit Default Swap (CDS)

Stel dat een bank aan een bedrijf een bedrag van 1 miljoen euro uitleent. De bank kan zich verzekeren tegen het risico dat het bedrijf die lening niet meer kan terugbetalen (credit default). De bank koopt dan een credit default swap (cds). De verkoper van zo’n CDS neemt het risico over (swap). Gaat het bedrijf failliet, dan krijgt de bank de 1 miljoen euro terug van de verkoper van de cds. Aan de hoogte van deze faillissementsverzekering (CDS-spread) is af te leiden hoe een bank ervoor staat. Hoe hoger de verzekeringspremie hoe slechter de bank ervoor staat. De cds-spreads op de drie belangrijkste Nederlandse banken zijn de laatste jaren behoorlijk opgelopen. Beleggers zijn gezien deze cijfers het meest bezorgd over de SNS bank (S&P-rating: A -) en het minst over de Rabobank S&P-rating: AA-rating).

Om een vergelijking te geven. SNS betaalt voor een faillissementsverzekering (cds) van 10 miljoen en een looptijd van 5 jaar een premie van € 357,000,- en de Rabo € 106.000,-.Ter vergelijking: de cds-spread van de meer dan 100 verschillende 5-jarige swaps op Europese banken is opgelopen tot € 500.000,-

5-jarige CDS-spread*

                               20-09-2010             20-06-2011             20-09-2011

SNS Bank                 201,3                      216,7                      357,8

ING Bank                 111,8                      110,7                      195,0

Rabobank                 71,0                        65,8                        106,1

 
Tenslotte verscherpen toezichthouders de regels waar banken (en geldverstrekkers) aan moeten voldoen. Banken moeten meer eigen vermogen in het eigen bedrijf hebben voor hypotheken die zij verstrekken. Dit eigen vermogen is duur. Om dit eigen vermogen aan te vullen is het noodzakelijk dat er een hoger percentage winst per hypotheek gemaakt wordt. Iedere bank streeft er naar om haar klanten een eerlijk rentepercentage voor een goede hypotheek te vragen.