Tijd voor actie…!!of toch niet….??

Tijd voor actie…of toch niet….

De wetgeving rondom de eigen woning binnen de Wet IB 2001 gaat op de schop. Het zal enige tijd duren alvorens alle stof rondom deze verbouwing is weggetrokken. Alle deskundigen zullen proberen de impact van de nieuwe regelingen op een correcte wijze in kaart te brengen. De komende maanden zal dit wel zijn beslag krijgen. Verder zullen er in 2013 en volgende jaren wel weer besluiten verschijnen van het ministerie van Financiën die de regels moeten verduidelijken. Ook is de kans groot dat er tijdens het wetgevingsproces nog dingen worden aangepast. Toch is het zaak om nu al goed te gaan kijken naar het overgangsrecht. Mogelijk dat de komende weken /maanden actie wenselijk of zelfs noodzakelijk is. De wetgever lijkt namelijk nogal ruimhartig te zijn geweest met het overgangsrecht.

Geen terugwerkende kracht
Er komen op 1 januari 2013 nieuwe regels met betrekking tot de eigenwoningschuld en de aftrek van rente. Verder kan er met ingang van deze datum niet meer belastingvrij worden gespaard binnen box 1. Voor bestaande gevallen zal er sprake zijn van een eerbiedigende werking. Als de wetgever een nieuwe wet introduceert kunnen belastingplichtigen anticiperen op de wetgeving die komen gaat. Vaak wordt dit voortkomen door te bepalen dat de in te voeren regels al gevolgen hebben voor transacties die plaatsvinden na de publicatie van het wetsvoorstel. Zo geldt de vrijstelling voor kapitaalsverzekeringen in box 3 niet voor verzekeringen afgesloten na 13 september 1999 en gold voor de goedkoper wonen regeling een deadline van 1 oktober 2009. Bij de invoering van de nieuwe plannen is echter niet gekozen voor een terugwerkende kracht. Om te beoordelen of er sprake is van een bestaande schuld wordt aangesloten bij de datum 31 december 2012. In bepaalde gevallen kan de schuld zelfs nog na 31 december 2012 ontstaan en toch worden aangemerkt als een op 31 december 2012 bestaande schuld. Erg ruimhartig, maar gedaan om de woningmarkt niet nog verder in de problemen te brengen.

Eigenwoningschuld
Een eigenwoningschuld wordt alleen nog maar als zodanig aangemerkt als hierop wordt afgelost (contractueel en feitelijk) volgens minimaal een annuitair aflossingsschema op basis van 360 maanden. Dit gaat niet gelden voor reeds “bestaande” eigenwoningschulden.

Op grond van de hoofdregel (art. 10bis.1 lid 1 Wet IB 2001) is vastgelegd dat een belastingplichtige die op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had in de zin van art. 3.119a Wet IB 2001 (oud) ten hoogste voor het bedrag van die eigenwoningschuld onder het overgangsrecht valt.

Uitbreiding 1
Omdat steeds meer mensen pas een nieuwe woning kopen als hun oude woning is verkocht dan wel wordt verhuurd, kan het gebeuren dat mensen op 31 december 2012 in een huurwoning verblijven terwijl zij nog geen nieuwe eigen woning in de zin van de Wet IB 2001 hebben aangeschaft. Zij hebben dan op 31 december geen eigenwoningschuld. In dat geval mogen zij toch aanspraak maken op de overgangsregeling. Voorwaarde is dan wel dat er in 2012 sprake was van een eigenwoningschuld en dat er in 2013 ook weer sprake is van een eigenwoningschuld. Hiervoor is het niet noodzakelijk dat men al in 2013 in de nieuwe eigen woning woont. Ook bij een woning in aanbouw of een woning die wordt verbouwd is er sprake van een (fictieve) eigen woning en kan er al sprake zijn van een eigenwoningschuld die onder de overgangsregeling valt. De schuld die onder de overgangsregeling valt, wordt gesteld op de omvang van de eigenwoningschuld direct voorafgaande aan het moment waarop de oude woning niet meer werd aangemerkt als (fictieve) eigen woning. Als op de nieuwe woning een lagere (eigenwoning) schuld komt te rusten wordt dit lagere bedrag aangemerkt als de op 31 december 2012 bestaande schuld.

Voorbeeld:
Jan verhuist van een woning met een eigenwoningschuld van € 300.000 naar een goedkopere woning met een eigenwoningschuld van € 250.000. In dat geval valt onder het overgangsrecht uitsluitend een bedrag van € 250.000.

Uitbreiding 2
Deze uitbreiding ziet in eerste instantie op een belastingplichtige die op 31 december 2012 nog geen eigenwoningschuld heeft maar wel een onherroepelijke koopovereenkomst voor een bestaande woning dan wel een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een huis is aangegaan. Omdat die aankoop veelal zal zijn gebaseerd op de huidige fiscale regels en daarmee samenhangende leencapaciteit, is het in die gevallen niet wenselijk dat die mensen niet onder het overgangsrecht zouden vallen. Ook mensen die al wel een woning bezitten maar verplichtingen zijn aangegaan voor een woning en extra geld moeten lenen voor die nieuwe woning, zouden in de problemen kunnen komen. Om die reden is ervoor gekozen in die gevallen belastingplichtigen die geen eigenwoningschuld hebben op 31 december 2012 toch toe te laten tot het overgangsrecht op voorwaarde dat er uiterlijk op 31 december 2013 wel een eigenwoningschuld is.

Als in de betreffende overeenkomst een ontbindende voorwaarde staat zal dit geen probleem opleveren. De overeenkomst is namelijk perfect tot het moment dat de ontbindende voorwaarde wordt ingeroepen. Bij een opschortende voorwaarde kan dit dus anders liggen. Het wetsvoorstel zegt hier verder niets over. Het verdient dus de voorkeur om eventuele voorwaarden als ontbindende voorwaarde te definiëren.

Wat ook niet duidelijk is, of de overgangsregeling alleen geldt voor financiële verplichtingen die op 31 december 2012 bepaalbaar zijn. Te denken valt aan meerwerk waartoe pas in 2013 opdracht wordt gegeven. In het overgangsrecht staat namelijk niet de eis dat er op 31 december al een offerte of iets dergelijks voor de lening moet zijn. Er staat alleen dat de verplichting “ten gevolge van ..” moet zijn  en dat kun je wellicht ook ruimer uitleggen dan alleen de overeengekomen koopsom. Om problemen te voorkomen – als zou mogen blijken dat de overgangsregeling op dat extra deel niet van toepassing is – kan het aan te bevelen zijn om hier een apart leningsdeel van te maken.

Aflossen
Als er wordt afgelost op een op 31 december 2012 bestaande eigenwoningschuld, heeft dit gevolgen voor de overgangsregeling. Voor het eenmaal afgeloste bedrag kan geen beroep meer worden gedaan op de overgangsregeling. Hierop wordt een belangrijke uitzondering gemaakt. Als men in een bepaald jaar de schuld die onder de overgangsregeling valt geheel aflost en in datzelfde jaar of in het daarop volgende jaar een nieuw schuld aangaat ter verwerving van de eigen woning, mag er wederom een beroep worden gedaan op de overgangsregeling. Dit natuurlijk alleen tot maximaal het bedrag direct voor aflossing. Dit maakt een verhuizing of het oversluiten van een lening na 2013 dus zonder verlies van een overgangsregeling mogelijk.

Voorbeeld:
A heeft op 31 december 2012 een woning met een eigenwoningschuld van € 200.000. In 2013 verkoopt A die woning voor € 200.000.

In 2014:  
a) koopt A een nieuwe eigen woning van € 250.000;
b) koopt A een nieuwe eigen woning van € 180.000;
c) woont A gedurende het gehele jaar in een huurwoning.

Uitwerking gevolgen in 2014:

a) A heeft een bestaande eigenwoningschuld van € 200.000 (en € 50.000 valt onder nieuw recht).

b) A heeft een bestaande eigenwoningschuld van € 180.000 (€ 20.000 wordt geacht te zijn afgelost op de bestaande eigenwoningschuld).

c) A heeft geen bestaande eigenwoningschuld meer (als A in 2015 een nieuwe eigen woning koopt valt A geheel onder nieuw recht).

Niet helemaal duidelijk is wat er moet gebeuren als de eigenwoningschuld is opgebouwd uit verschillende leningsdelen. Kan men dan ook een bepaald leningsdeel oversluiten zonder dat het overgangsrecht verloren gaat? Dit lijkt wel redelijk maar blijkt niet ondubbelzinnig uit het wetsvoorstel.

Als men een hoger bedrag leent dan het bedrag dat onder de overgangsregeling viel, moet men wellicht uitkijken. Als men één nieuwe lening afsluit, moet er worden afgelost op de lening. Want anders wordt het nieuwe deel niet aangemerkt als eigenwoningschuld. Uit de huidige teksten blijkt (nog) niet dat men dan zelf de aflossing aan het nieuwe deel mag toerekenen. In dat verband is het wellicht te adviseren om met verschillende leningsdelen te werken zodat een aflossing expliciet aan een bepaald deel kan worden toegewezen. In dit verband is voorkomen gemakkelijker dan genezen.

Tijdelijk twee woningen
Indien iemand op 31 december 2012 eigenaar is van twee eigenwoningen in de zin van de Wet IB 2001 dan leidt dit tot een hoge eigenwoningschuld op 31 december 2012. Wat nu als vervolgens na 1 januari 2013 één van beide woningen wordt verkocht? Het is niet de bedoeling dat de overgangsregeling voor het gehele bedrag blijft gelden. Daarom is bepaald dat vanaf het moment dat één van beide woningen niet meer als zodanig wordt aangemerkt (is vervreemd of is overgegaan naar bijvoorbeeld box 3) slechts de schuld die is aangegaan voor de overblijvende eigen woning onder de overgangsregeling valt.

Kapitaalverzekeringen
Ook voor een op 31 december bestaande KEW / SEW / BEW is een overgangsregeling opgenomen in het wetsvoorstel. Dit alleen voor zover het verzekerde bedrag niet wordt verhoogd (KEW) óf het naar de rekening over te maken bedrag (SEW / BEW) niet wordt verhoogd. Omzetten van dergelijke producten blijft wel mogelijk. Wat betreft de hoogte van het verzekerde bedrag ligt het voor de hand om alle regels zoals die gelden voor de bijzondere vrijstelling in box 3 overeenkomstig toe te passen. In het wetsvoorstel wordt hier (nog) niets over gezegd. Verder kan men in 2013 nog wel een KEW/ SEW / BEW opstarten als er in 2012 ook al sprake was van een KEW / SEW / BEW en het verzekerd bedrag / over te maken bedrag niet is verhoogd. Verder kan men ook een KEW / SEW / BEW starten  in samenhang met een op 31 december 2012 bestaande onherroepelijk schriftelijke overkomst tot koop / koop- aanneemovereenkomst. Wat onder “in samenhang met” wordt verstaan wordt niet nader toegelicht in de memorie van toelichting.

Er komen geen wijzigingen met betrekking tot het overgangsrecht voor polissen afgesloten voor 14 september 1999. In het verleden zijn polissen opgestart in box 3 met oog op heffingvrij vermogen in box 3. Bedoeling was dan om later alsnog te voldoen aan voorwaarden van de KEW. Na 31 december 2012 kan dit niet meer als er in 2013 geen eigenwoningschuld ontstaat ten gevolge van een onherroepelijke overeenkomst tot verwerving van een woning.  

Conclusie
Het kan aantrekkelijk zijn om in 2012 nog een nieuwe woning te kopen. Het is niet noodzakelijk om ook de levering in 2012 te laten plaatsvinden om in aanmerking te komen voor de overgangsregeling. Voordeel van de overgangsregeling is dat men geen aflossingsverplichting heeft op grond van de fiscale wetgeving. Op grond van de gedragscode mag maximaal 50% aflossingsvrij zijn maar dan valt het opbouwen van vermogen via een spaarhypotheek hier ook onder. Op zich moet het voor de leencapaciteit niet uitmaken of men voor of na 1 januari 2013 geld leent want hierbij wordt al uitgegaan van een annuïteit. Feit is wel dat de werkelijke maandlast kan gaan verschillen.

Verder is het aflossen op een eigenwoningschuld wellicht zo slecht nog niet. Mogelijk is er meer financieel voordeel te halen door nog even te wachten tot de koopprijs van de woning wellicht (nog) verder gezakt is.

Bron: Dukers & Baelemans.