Pas op met tijdelijke verhuur!

Pas op met tijdelijke verhuur!

In 2009 zijn er een aantal maatregelen genomen om belastingplichtigen die in de problemen kwamen door de stagnerende huizenmarkt te helpen. Een aantal van deze maatregelen zal eind van dit jaar niet langer van kracht zijn. Per 1 januari hebben we bovendien ook nog eens te maken met een nieuw belasting regime ten aanzien van de aftrekbare kosten bij de aankoop en financiering van de eigen woning. Maar het aflopen van deze tijdelijke maatregelen kan ook met terugwerkende kracht nog gevolgen hebben.

Wat bedoel ik hiermee? We hebben te maken met een stagnerende woningmarkt. Hierdoor is het al een tijdje erg lastig om de eigen woning te verkopen. Dat betekent ook dat de belastingplichtigen die een nieuwe woning hebben gekocht en hun oude woning niet kwijt raken met dubbele lasten te maken hebben. Het verhuren van de oude woning geeft dan financieel wat ruimte, maar heeft ook fiscale en daardoor financiële gevolgen.

De geldlening voor de aankoop voor de eigen woning vormt een aftrekpost in box 1, zolang de woning (belastingtechnisch) aangemerkt wordt als “eigen woning”. Een eigen woning” is nog een periode van het lopende kalenderjaar plus 3 (vanaf 2013 weer 2) jaar een “eigen woning”, als deze eerst hoofdverblijf is en vervolgens leeg in de verkoop staat. Als de woning wordt verhuurd voldoet deze dus niet langer aan de definitie eigen woning. De woning en de schuld die hierop rust verhuist dan naar box 3. Dat heeft tot gevolg dat de rente van de geldlening niet langer aftrekbaar is van het inkomen in box 1. Deze verhuizing naar box 3 wordt aangemerkt als een fictieve vervreemding in het kader van de bijleenregeling. Dat betekent dat een eigenwoningreserve wordt gerealiseerd (voor zover er sprake is van overwaarde).

Voor de belastingplichtige die inmiddels in een andere koopwoning woont, heeft dit dan ook gevolgen voor de geldlening die daar op rust. Namelijk dat een deel van deze geldlening (de gerealiseerde eigenwoningreserve) niet langer een eigenwoningschuld is. In het kader van de crisis op de woningmarkt is er een maatregel ingevoerd die deze financiële consequenties enigszins verzacht. Er is bepaald dat, als er sprake is van een tijdelijke verhuur situatie, de eigenwoningreserve nog niet hoeft te worden meegenomen in de aftrekbaarheid van de woningfinanciering van het nieuwe huis.

Voorbeeld
Rob koopt in januari 2009 een nieuwe woning € 260.000, zijn huidige woning zet hij in de verkoop voor € 205.000. Hij financiert de nieuwe woning volledig, de eigenwoningschuld op de oude woning bedraagt € 120.000. In mei 2009 verhuist hij naar de nieuwe woning. In 2009 zijn beide woning (fiscaal) een eigen woning. Dus de rente over beide leningen is aftrekbaar in box 1.

De verkoop wil niet vlotten, na een jaar van dubbele lasten krijgt Rob de mogelijkheid zijn woning “tijdelijk” te verhuren. Na overleg met de geldverstrekker wordt de woning op basis van de Leegstandwet verhuurt per mei 2010. Vanaf dat moment vormt de oude woning niet langer een “eigen woning”, deze verhuist naar box 3. De lening ad € 120.000 verhuist mee naar box 3. In principe realiseert Rob een eigenwoningreserve van
 € 85.000, maar door de crisismaatregel blijft de rente van de lening op de nieuwe woning volledig aftrekbaar.

Probleem!

Het is nog steeds een probleem om de woning te verkopen, we zijn inmiddels in oktober 2012 beland. Wat gebeurt er als de woning op 1 januari 2013 nog steeds niet is verkocht en nog steeds “tijdelijk”  wordt verhuurd?

In de wetteksten is over deze situatie het volgende terug te vinden: In de situatie waarin de woning opnieuw leeg in de verkoop terugverhuist naar box 1 is er géén sprake van een gerealiseerde eigenwoningreserve die de aftrekbaarheid van de geldlening voor het nieuwe huis beïnvloedt.

Met andere woorden, als er geen sprake is van tijdelijke verhuur, maar van definitieve verhuur, dan verhuist de oude woning direct naar box 3 en dan heeft dit ook per dezelfde datum gevolgen voor de aftrekbaarheid van de geldlening voor de nieuwe woning.

Terug naar Rob uit mijn voorbeeld. Indien per 1 januari 2013 zijn oude woning nog steeds wordt verhuurd, dan is er fiscaal “nooit” sprake geweest van tijdelijke verhuur. Dan beperkt dit de renteaftrek over zijn nieuwe woning vanaf mei 2010. Dat betekent daardoor dat een herziening op de aangifte IB van 2010 en 2011 zal plaatsvinden, waarbij de hoogte van de eigenwoningreserve wordt gecorrigeerd. Hierbij moet u zich realiseren dat de hoogte van de eigenwoningreserve wordt gebaseerd op de waarde van de woning in 2010. Er volgen nieuwe aanslagen met een naheffing (inclusief verzuimboete?!). Zijn besteedbaar inkomen van 2012 zal lager uitpakken, daar ook hier dit deel van de geldlening geen eigenwoningreserve is. Ook in 2012 is de aftrekbare rente lager. Dit kan vervelende gevolgen hebben voor mensen die gebruikmaken van een voorlopige teruggaaf voor de inkomstenbelasting!