Ouders verkopen huis voor laag bedrag aan kind: de fiscale gevolgen

Uitleg van de fiscale gevolgen als ouders hun huis aan hun kind verkopen voor een koopsom die lager is dan de werkelijke waarde

Ouders willen hun huis verkopen aan hun inwonende enig kind. De vrije verkoopwaarde van de woning is circa € 210.000. De hypotheek die op de woning rust, is € 176.000. De ouders zouden graag de woning aan hun kind verkopen voor het hypotheekbedrag. De vraag is of met deze overdracht de aldus ontstane overwaarde op enige manier wordt belast.
In Nederland kennen we geen belastingheffing van de overwaarde. Wel betekent de overwaarde dat er een eigenwoningreserve ontstaat (bijleenregeling). Deze reserve is gelijk aan het zogenaamde vervreemdingssaldo. Het vervreemdingssaldo is de tegenprestatie minus de eigenwoningschuld. In dit  geval zou dat nihil zijn. In onze belastingwetgeving is echter bepaald dat, als de tegenprestatie is bedongen bij een niet onder normale omstandigheden gesloten overeenkomst, zoals schenkingen, dient te worden gerekend met de werkelijke waarde. Dit betekent dat op basis van de vermelde cijfers een eigenwoningreserve ontstaat van € 34.000. Als de ouders binnen drie jaar een andere eigen woning kopen, wordt in box 1 de hypotheek waarover renteaftrek wordt genoten, met € 34.000 verminderd.

De verkoop tegen een lagere prijs dan de werkelijke waarde behelst een schenking die in principe belast is met schenkbelasting over het verschil. Voor schenkingen aan kinderen geldt in 2012 een vrijstelling van € 5.030. Het meerdere is belast met 10% schenkbelasting. Voor meerderjarige kinderen tot 35 jaar geldt een eenmalig verhoogde vrijstelling van € 50.300 (2012) als de schenking wordt gebruik voor de verwerving van een woning en in de bijbehorende notariële akte wordt vermeld. Mocht het kind hiervoor in aanmerking komen dan zou de schenking zijn vrijgesteld.

Tot slot de overdrachtsbelasting. Deze wordt geheven over de werkelijke waarde. Gebruik kan worden gemaakt van het tijdelijk tot 2% verlaagde tarief. Er geldt een anticumulatieregeling overdrachtsbelasting en schenkbelasting. De overdrachtsbelasting betaald over het bedrag waarover schenkbelasting verschuldigd is (het belaste deel) kan als korting op de schenkbeasting in aanmerking worden genomen