Nog meer veranderingen NHG per 1 januari 2017

Geldigheid van documenten

Op 1 januari 2017 worden de voorwaarden en normen van NHG gewijzigd. Zoals eerder al aangekondigd door NHG vervalt dan ook de overgangstermijn voor de geldigheid van de documenten. Vanaf 1 januari 2017 mogen op de datum van het bindend aanbod de werkgeversverklaring en salarisstrook niet ouder zijn dan 3 maanden, het taxatierapport niet ouder dan 6 maanden en het bouwkundig rapport niet ouder dan 12 maanden. Hierdoor kan het zijn dat deze documenten, welke zijn aangeleverd in een eerder stadium van het acceptatieproces, niet meer geldig zijn op de datum van het uitbrengen van het bindend aanbod. Wij adviseren hier iedereen om hiermee rekening mee te houden en dus r tijdig nieuwe geldige documenten te sturen als men merkt dat de eerder toegestuurde documenten niet meer geldig zijn.

Overigens geldt voor aanvragen ingediend voor 1 januari 2017 het aanvraagmoment in plaats van de datum van het bindend aanbod voor het bepalen van de geldigheid van de documenten.

Bindend aanbod als toetsmoment

Op 14 juli 2016 zijn de wetswijzigingen als gevolg van de Europese richtlijn Mortgage Credit Directive (MCD) in werking getreden. In verband met deze wetswijzigingen heeft NHG destijds hun beleid aangepast. Waar voorheen het toetsmoment lag op de datum van de offerte met voorbehouden is het toetsmoment nu het moment waarop de het bindend aanbod (de offerte zonder voorbehouden) wordt gedaan. Op het moment van het doen van een bindend aanbod moet zijn voldaan aan de voorwaarden en normen van NHG. We hebben de afgelopen maanden veel  vragen gekregen over de gevolgen van deze beleidswijziging. Een aantal van deze vragen en de uitwerking daarvan lichten we hieronder toe

  • BKR toetsing: Op de datum van het uitbrengen van het bindend aanbod wordt nogmaals een BKR toetsing gedaan. Als deze toets andere resultaten geeft dan de BKR toets die is gemaakt op de datum van de garantieverklaring dan kan dit gevolgen hebben voor de toetsing.
  • Naderend pensioen: Indien een klant binnen 10 jaar na datum bindend aanbod de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering als gevolg van pensioen en/of AOW bij het bereiken van de AOW-leeftijd met het daarbij behorende financieringslastpercentage. Als de klant op de datum van het uitbrengen van de garantieverklaring nog niet binnen 10 jaar de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt dan zullen er op dat moment geen documenten worden opgevraagd om het toekomstig pensioen aan te tonen. Als er de verwachting is dat op de datum van het bindend aanbod wel binnen 10 jaar de AOW-leeftijd wordt bereikt, lever dan alvast de benodigde documenten aan om het toekomstig pensioeninkomen aan te tonen, zodat deze op een later moment niet alsnog aangeleverd hoeft te worden
  • Resterende looptijd bestaande leningdelen: In het geval van een aanvraag voor een tweede (of volgende) hypotheek, een onderhandse opname of een meeneemregeling wordt de resterende looptijd van het bestaande leningdeel meegenomen in de berekening van de financieringslast. Een kortere looptijd levert een hogere financieringslast op waardoor er minder hypotheek gekregen kan worden. De resterende looptijd van een bestaande leningdeel kan op de datum van de garantieverklaring en het bindend aanbod anders zijn, waardoor de uitkomst van de toetsing negatief kan worden. Houdt hiermee rekening bij de toetsing
  • Gewogen gemiddelde rente: In het geval van een aanvraag voor een tweede (of volgende) hypotheek, een onderhandse opname of een meeneemregeling wordt de resterende rentevastperiode en resterende looptijd van het bestaande leningdeel meegenomen in de berekening van de toetsrente (voor bepaling financieringslastpercentage). De resterende rentevastperiode en resterende looptijd van een bestaand leningdeel kunnen op de datum van de garantieverklaring en het bindend aanbod anders zijn, waardoor de uitkomst van de toetsing negatief kan worden. Houdt hiermee rekening bij de toetsing

Over het algemeen genomen zullen bovengenoemde situaties niet veel voorkomen en als ze voorkomen dan zullen ze lang niet in alle gevallen een negatieve toets tot gevolg hebben. Maar een gewaarschuwd mens telt voor twee!!