Nieuwe plannen veel te ingewikkeld!

Nieuwe plannen veel te ingewikkeld!

De nieuwe plannen om de woningmarkt vlot te trekken lijken hun doel voorbij te schieten. Het is een onnodig ingewikkelde constructie geworden die zelfs voor een doorgewinterde hypotheekadviseur als mijzelf, die al 35 jaar in het vak zit, nauwelijks is te bevatten.

Ik ga proberen uit te leggen wat politiek Den Haag voor ons heeft bedacht. Het is in eerste instantie de bedoeling dat een startende huizenkoper een annuïteiten hypotheek afsluit voor de koopsom plus alle kosten. Hierover heeft hij dan gedurende maximaal 30 jaar een renteaftrek. Een maandelijkse annuïtaire betaling aan de bank is een vast bedrag, dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin is het aflossingsdeel laag. Naarmate de lening verder is afgelost zal het rentedeel dalen en het aflossingsdeel stijgen.

Maar nu komt het konijn uit de hoed. Het is de bedoeling dat de geldverstrekker, bijvoorbeeld de bank,  de koper van elke aflossing die hij doet, een bedrag terugleent! Tot nu toe is er geen enkele bank bank die van plan is uitvoering hieraan te geven. Deze ‘teruggaaf’ kan door de koper vrij besteed worden: op deze manier worden zijn maandlasten verlaagd. De bank wil het geleende bedrag uiteraard wel graag terughebben. Aan het eind van de looptijd, vaak 30 jaar, heeft de koper een aflossingsvrije hypotheekschuld opgebouwd die maximaal vijftig procent van de waarde van de woning mag bedragen. Het rentepercentage dat de koper op deze tweede lening betaald, is even hoog als die van de ‘hoofdlening’, maar…… is niet aftrekbaar! Voor mensen met vermogen zou deze lening wel een aftrekpost in box 3 opleveren. Beide leningen worden verstrekt door het stellen van hypothecaire zekerheid.

Voor een gemiddelde huizenkoper levert dit een maandlast op die gedurende de hele looptijd lager is dan bij een volledige annuïteit. Voor een lening van 200.000 euro, duur 30 jaar, woningwaarde 200.000 euro, leningrente 4,5 procent en belastingvoordeel van 37 procent is de maandlast over de hele looptijd gemiddeld ruim 15,4 procent lager: in het eerste jaar is dat bijna 18 procent, in het laatste jaar gemiddeld 13 procent. De kosten van bijproducten zoals overlijdensrisicoverzekeringen heb ik hierbij buiten beschouwing gelaten. Bij hogere hoofdsommen en hogere aftrekpercentages loopt dit verschil verder op. De suggestie dat er alleen in de eerste jaren lagere maandlasten of dat de maandlasten altijd hoger zijn, klopt volgens mijn berekening niet.
“Tegenover de lagere maandlast staat uiteraard een hypothecaire restschuld na 30 jaar, in mijn dus   100.000 euro. In de brief van de minister staat expliciet dat het aan de geldverstrekker en de geldlener is om afspraken te maken over deze tweede lening, waaronder een langere looptijd. In de brief noemt hij bijvoorbeeld 35 jaar. Dit is echter een privaatrechtelijke zaak, waar de overheid zich blijkbaar verder niet in mengt. Her en der wordt de suggestie gedaan dat starters hun hypotheek in 35 jaar terug mogen gaan betalen. Dit is pertinent onjuist. Het klopt ook niet dat de tweede lening een maximale looptijd van 35 jaar mag hebben. Er is geen sprake van renteaftrek en de kredietrisico’s zijn voor rekening van de geldverstrekker. Hier is de overheid geen partij in en heeft hier dus ook niets over te zeggen.

Alles overziende is het een onnodige complexe regeling. De regeling lijkt zo gemaakt te zijn omwille van snelheid: een wetswijziging had zomaar de rest van het jaar kunnen duren. Het enige voordeel is dat er budgettaire ruimte wordt gecreëerd door lagere maandlasten. Bovendien is er ruimte voor maatwerk. Immers, een klant kan op een gegeven moment besluiten minder terug te willen lenen, bijvoorbeeld omdat zijn inkomenspositie is verruimd. Ook extra aflossingen op de tweede lening zijn denkbaar. De bank kan besluiten de terugbetalingen op een rekening te zetten, waar een rente op wordt vergoed die gelijk is aan de te betalen rente. Immers, zolang het geld niet is opgenomen staat het dan nog gewoon op de balans van de bank. Hiermee ontstaat een instrument dat zou passen in financiële planning, voor de bank kan een dergelijke spaarpotje het betalingsrisico dempen en de klant binden. Zorgen over een resterende schuld lijken ook niet terecht. De restschuld met niet-aftrekbare rente zal alleen al door inflatiecorrectie op zowel woningwaarde als inkomen over 30 jaar minder zwaar in de portemonnee wegen dan nu. Als we uitgaan van de gemiddelde inflatie van de laatste 10 jaar (1,89 procent), zal het huis in ons voorbeeld zo’n 344.000 euro waard zijn over 30 jaar. De lening van 100.000 euro is dan dus nog zo’n 30 procent van de woningwaarde.” Ik denk dat, hoewel de regeling zeer complex is, hiermee welkome mogelijkheden voor kopers worden gecreëerd. De vraag is hoe snel banken en andere geldverstrekkers in staat zullen zijn producten hiervoor te ontwikkelen en te implementeren. Tevens onderstreept dit mijns inziens het grote belang van een deskundige en heldere advisering van de consument. Hiermee wordt ons motto “Helder advies dat geld oplevert” nogmaals mee onderstreept.