Misleiding bij verhuisregeling

Verhuisregeling onder de loep

Kiezen voor een langere en dus hogere rente, met het oog om in de toekomst gebruik te maken van een verhuisregeling. Dan heb je toch jaren teveel betaald als later bij de verhuizing blijkt je dat geen aanspraak kunt maken op deze ‘op het eerste gezicht’ zo mooie regeling.

Met een verhuisregeling is het mogelijk onder voorwaarden je rente van je huidige financiering mee te nemen naar een nieuwe woning. De vereniging eigen huis (VEH) heeft bij diverse hypotheekverstrekkers onderzoek gedaan naar de verhuisregeling. Daaruit blijkt dat het in de praktijk regelmatig voorkomt, dat de klant niet van deze regeling gebruik kan maken. Het meenemen van een lage rente is dan niet mogelijk, terwijl de klant bij het kiezen van een rentevastperiode hier wel rekening mee gehouden heeft.

Onderzoek VEH
De VEH heeft de voorwaarden van 35 hypotheekverstrekkers onderzocht. De aanleiding voor dit onderzoek is ingegeven doordat consumenten steeds vaker kiezen voor een rentevastperiode van 20 jaar of langer. Dit komt grotendeels door de huidige lage rente en de verwachting dat deze in de toekomst gaat stijgen. Het lijkt dan ook logisch dat een consument zijn lage rente in de toekomst wil meeverhuizen naar een nieuwe woning.

Resultaat onderzoek
De VEH constateert dat de verhuisregeling niet bij alle onderzochte hypotheekverstrekkers even duidelijk en transparant is. De VEH spreekt zelfs van misleiding in een aantal gevallen. De meest beperkende voorwaarden zijn volgen de VEH te vinden bij ING, Allianz en Goede Start financiering van Hypotrust. Bij deze verstrekkers is het niet mogelijk om een rentecontract van een financiering met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) te verhuizen naar een nieuwe woning met een financiering zonder NHG. Als een consument daar niet op is gewezen bij het sluiten van het contract, dan kan sprake zijn van misleiding.

Voorbeeld
Fransje en Pieter kopen voor het eerst een woning. De koopprijs is € 200.000. Ze financieren hun eerste woning met een financiering met NHG. Ze verwachten over ongeveer 10 jaar door te stromen naar een grotere en duurdere woning. De 10-jaars rente is 1,5%, maar ze kiezen voor een langere rentevastperiode van 20 jaar tegen 2,5%, omdat de rente op dit moment laag staat en ze hier dan ook bij een toekomstige woning voordeel van hebben. Tien jaar later kopen ze een nieuwe grotere woning met een koopprijs van € 300.000. Een financiering met NHG gaat niet, want dit is boven de kostengrens. Ze vragen een nieuwe financiering aan bij hun huidige hypotheekverstrekker en kiezen daarbij voor de verhuisregeling. Ze willen graag de rente van de huidige financiering meenemen. De huidige rente is namelijk een stuk hoger dan 10 jaar geleden. De hypotheekverstrekker wijst de aanvraag voor de verhuisregeling af, omdat de nieuwe lening zonder NHG wordt gesloten. Hebben ze nu 10 jaar lang 1% te veel (bruto)rente betaald?

 

Wat viel er verder op?
De voorwaarden van de verhuisregeling zijn vaak niet duidelijk en transparant. En een goede uitleg is vaak onvindbaar. Voornamelijk de beperkingen zijn niet te herleiden. Deze beperkingen zijn in enkele gevallen:

 

  • Wijzigen aflosvorm: als bijvoorbeeld een aflossingsvrije lening wordt overgesloten naar een annuïtaire lening, kun je de lage rente niet meenemen.
  • (administratieve) Wijziging: als de bestaande financiering aangepast moet worden door veranderde wet- en regelgeving, aanpassing gedragscode, een beleidswijziging van de hypotheekverstrekker of op verzoek van de klant, vervalt de verhuisregeling.
  • Termijnvoorwaarde 1: je moet binnen 3 maanden na aflossing van je oude financiering een nieuwe financiering afsluiten om de rente mee te kunnen verhuizen.
  • Termijnvoorwaarde 2: je moet uiterlijk 30 dagen voor verkoop van de oude woning een verzoek indienen, om gebruik te kunnen maken van de verhuisregeling.

De VEH heeft de hypotheekverstrekkers opgeroepen hun voorwaarden ten aanzien van de verhuisregeling duidelijker en begrijpelijker te omschrijven en actief onder de aandacht van hun klanten te brengen. Voor klanten die een financiering hebben afgesloten bij ING, Allianz en Goede Start financiering van Hypotrust, zal de VEH een helpende hand gaan bieden bij het schrijven van een brief. Deze brief zal een eis bevatten om de voorwaarden zodanig aan te passen dat klanten hun rentecontract mee kunnen verhuizen naar een nieuwe woning met een financiering zonder NHG. Hypotrust heeft inmiddels in een reactie laten weten dat ze de verhuisregeling gaan verduidelijken. De VEH zal de resultaten van haar onderzoek ook delen met de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

In de berichtgeving van Vereniging Eigen Huis over verhuisregelingen bij NHG-hypotheken met rentevaste periodes van 20 of 30 jaar werd aangegeven dat ook bij BijBouwe hypotheekklanten misleidt worden met de verhuisregeling. Nu blijkt het oordeel van Vereniging Eigen Huis niet juist.  BijBouwe nam de eigen regeling en voorwaarden nog eens goed onder de loep en ontdekte dat het wel degelijk mogelijk is van een lage rente te blijven profiteren na verhuizing naar een hypotheek zonder NHG. Directeur Bouwe Kuik geeft aan geschrokken te zijn van de publiciteit. “We zijn tot de conclusie gekomen dat onze communicatie beter kan, en moet. Daarom gaan we de informatie over onze verhuisregeling uitbreiden op bijBouwe.nl.”

bron VEH/Dukers en Baelemans