Problematiek 2 woningtransacties binnen 6 maanden

Twee transacties binnen zes maanden
Bij een tweede transactie binnen zes maanden geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Het is in de praktijk gebruikelijk dat koper dit voordeel uitkeert aan verkoper. Per 1 juli 2011 is nu ook over deze uitkering overdrachtsbelasting verschuldigd. Het voordeel overdrachtsbelasting wordt door deze extra belastingheffing kleiner.Kopers betalen 6% overdrachtsbelasting over de koopsom van een onroerende zaak. Bij eigendomsoverdrachten binnen 6 maanden geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Op grond van art.13 WBR wordt de waarde waarover overdrachtsbelasting moet worden betaald verminderd met het bedrag dat de verkoper betaalde toen hij eigenaar werd. De termijn van 6 maanden is in 2011 alleen voor woningen verruimd naar 12 maanden. De termijn loopt tot uiterlijk 31 december 2012 (als de verkoper eigenaar is geworden op 31 december 2011).

In de praktijk is het gebruikelijk dat bij doorverkopen de koper het voordeel overdrachtsbelasting uitkeert aan verkoper.
Artikel 1 lid 2 NVM koopakte:
Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en door koper met succes een beroep kan worden gedaan op vermindering van de heffingsgrondslag, zal koper aan verkoper WEL ( /niet*) uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat bedoeld verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met betaling van de koopsom plaatsvinden.

Voorbeeld tot 1 juli 2011:

  • A koopt een woning voor een koopsom van € 300.000, levering op 1 maart 2011
    De overdrachtsbelasting bedraagt €18.000 (6% x 300.000)
  • A verkoopt de woning door aan B voor een koopsom van € 320.000, levering op 1 juni 2011
    De overdrachtsbelasting bedraagt € 1.200 ( 6% x (320.000-300.000)
    Koper betaalt aan verkoper (art. 1 lid 2 koopakte)  € 18.000 (19.200 – 1.200)

Per 1 juli 2011 wordt ook overdrachtsbelasting geheven over de waarde van deze last (het bedrag dat koper bovenop de koopsom aan verkoper uitkeert). De last wordt gezien als onderdeel van de tegenprestatie. In het verleden was het zo geregeld dat werd afgezien van heffing van overdrachtsbelasting over de waarde van deze last.

Op basis van art. 1 lid 2 van de NVM koopakte keert koper aan verkoper uit het verschil tussen het werkelijk verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting en het bedrag dat koper zou moeten betalen zonder vermindering van de heffingsgrondslag.

Hetzelfde voorbeeld na 1 juli 2011:

  • A koopt een woning voor een koopsom van € 300.000, levering op 1 maart 2011
    De overdrachtsbelasting bedraagt €18.000 (6% x 300.000)
  • A verkoopt de woning aan B voor een koopsom van € 320.000, levering op 1 augustus  2011
    De overdrachtsbelasting bedraagt € 1.200 ( 6% x (320.000-300.000) + € 1.017 (6% x 16.950 (18.000 x 100/106 = 16.981 afgerond op €50) =  € 2.217
    Koper betaalt aan verkoper (art. 1 lid 2 koopakte)  € 16.981 (18.000 x 100/106)

Koper is door het belasten van deze last extra overdrachtsbelasting verschuldigd. Per saldo is het niet de koper die meer moet betalen maar wel dat de verkoper minder van de koper ontvangt.    

Verlaging overdrachtsbelasting naar 2%
De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft ook invloed op de uitkering van koper aan verkoper.
Op grond van art. 1 lid 2 van de NVM koopakte keert koper aan verkoper uit het verschil tussen:

  • het bedrag aan overdrachtsbelasting dat verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag, en
  • het werkelijk verschuldigde bedrag aan overdrachtsbelasting.

Dit verschil wordt vastgesteld op basis van 2% in plaats van 6% en leidt derhalve tot een lager bedrag wat door koper aan verkoper wordt uitgekeerd.