Advies: “Banken, start 2012 met een heldere en eerlijke berichtgeving!”

Advies: “Banken, start 2012 met een heldere en eerlijke berichtgeving!”

Ik erger me al een tijdje aan de berichtgeving omtrent de crisis en de rol die de banken hierin spelen. Wat me vooral irriteert is dat banken niet eerlijk zijn over de situatie waarin zij zich bevinden. Het geld is gewoon op. Ze hebben door allerlei maatregelen vanuit de overheid geen geld meer om hypotheken te verstrekken of bedrijven geld uit te lenen. Waarom komen ze daar niet eerlijk voor uit? Waarom zegt een bank niet gewoon dat ze geen geld meer heeft? Zijn ze soms bang dat er een run op het spaargeld komt? Ze hun al beschadigde imago nog meer beschadigen? Wat is de achterliggende reden voor deze geheimzinnigheid?

De hypotheekproductie ligt stil en Nederlandse banken sluiten bijna geen nieuwe hypotheken meer af. De groei van hun hypothekenportefeuilles is in november nagenoeg tot stilstand gekomen. De banken zagen de waarde van hun hypothekenbestand vorige maand toenemen met slechts 0,1 procent. De kleinste maandelijkse toename in acht jaar. Natuurlijk speelt de verslechterende woningmarkt een rol, maar het is vooral de terughoudendheid van banken om hypotheken te verstrekken, waardoor het aantal nieuwe hypotheekverstrekkingen tot een minimum is gedaald. Sinds kort klinkt de oproep om af te lossen op hypotheken weliswaar luider, maar de periode is nog te kort om daarvan het effect al te zien in de cijfers.

De terughoudendheid bij banken heeft te maken met het feit dat zij door de Europese schuldencrisis veel moeilijker dan voorheen aan hun financiering kunnen komen. Daardoor kunnen zij ook moeilijker geld uitlenen. Oftewel, het geld is op! Het vertrouwen is weg. Waarom wordt daar niet open en eerlijk over gecommuniceerd?

De terughoudendheid wordt nog eens aangewakkerd door het gebrek aan vertrouwen in de banken. Zij hebben de afgelopen maanden te maken gekregen met nieuwe en strengere kapitaaleisen. De banken moeten de komende jaren hun kapitaal verhogen, maar kunnen dat momenteel niet doen door aandelen uit te geven. Daarvoor is het vertrouwen in banken te veel aangetast. Er zit dus niets anders op dan een andere methode te gebruiken om hun kapitaal te verhogen: zij beperken of verlagen hun kredietverlening maar zijn hier zelf zeer terughoudend in om dit te communiceren. Sterker nog, sommige ontkennen het doodleuk. Journalisten nemen het verhaal van de bank gewoon over als ze zeggen: “Nee hoor, wij verstrekken gewoon hypotheken” of  “Wij helpen graag ondernemers met hun financieringsvraagstuk”.

Ik zie al geruime tijd een aantal maatregelen op hypotheekgebied de revue passeren die er toch echt op wijzen dat banken er alles aan doen om maar vooral géén hypotheek te hoeven verstrekken.

Zo kwam nu al weer een jaar geleden de accountmanager van de Abn Amro bij me met het indringende en serieuze verzoek: “Beste Rob, wil je voorlopig géén hypotheken meer bij ons aanvragen want we hebben geen geld meer”. Hij vond het zelf ook wel een vreemd verzoek. Zeker als je als accountmanager wordt aangesteld om juist méér hypotheekproduktie voor jouw werkgever binnen te halen.

Diezelfde bank wees een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie af nadat de eerste beoordelaar de hypotheek had goedgekeurd. Het onderpand was akkoord net zoals het inkomen en de taxatie en het BKR-verleden. Alles was perfect in orde. Alleen de aanvrager had een betaalrekening bij de Abn Amro die wel eens over de limiet van € 1.000,- stond. Dat vond de tweede beoordelaar reden om de hypotheek af te wijzen en de klant daarmee in hele grote problemen te brengen.  Alle mogelijkheden om de koop te ontbinden waren verlopen. Gelukkig heb ik een andere bank natuurlijk wel bereid gevonden om de hypotheek te doen. Die hadden gelukkig wel genoeg geld!

Argenta is een aantal jaren geleden, net zoals de Bank of Scotland en het Amerikaanse GMAC (General Motors Compagnie) gestopt met hypotheekverstrekking. Daar is vorige week BNP Paribas bijgekomen. Die stoppen niet alleen in Nederland maar zelfs wereldwijd met het verstrekken van hypothecair krediet. Alleen is het vreemd dat er geen reden bij wordt genoemd. Na het lezen van dit artikel weet je die wel. Bestaande klanten mogen zich terecht zorgen maken over de nieuwe rente na afloop van hun rentevasteperiode. De bank zal de vervolgrente zo absurd hoog maken, dat iedereen graag de hypotheek aflost en naar een andere geldverstrekker gaat. Dat is ook het doel van deze banken. Dan krijgen ze hun uitgeleende geld weer terug en het versterkt hun kapitaalpositie. Argenta is sinds kort weer actief op de Nederlandse markt. Ik ben benieuwd voor hoelang.

Nu we het toch over het omzetten van de hypotheek hebben is  het ook opvallend dat alle banken supersnel een aflossingsnota maken als de klant zijn hypotheek wil aflossen. Waar ze in het verleden een in 3-voud door de klant ondertekend aflossingsverzoek wilden hebben, is nu één telefoontje van ons voldoende, om de aflossingsmachine in werking te zetten. Aan klantbehoud doen banken al lang niet meer. Met de opkomst van internet werden de klanten massaal ver van het kantoor gehouden. Banken vinden het prima als een klant de hypotheek aflost en doen geen enkele moeite om de klant te behouden. Ik heb veel klanten die hier niets van begrijpen en vinden dat er weinig respectvol met hun belangen wordt omgegaan.

“Reaal stopt per 1 januari 2012 met het verkopen van nieuwe Victorie-hypotheken. Dit besluit heeft alles te maken met BNP Paribas, die heeft besloten zich terug te trekken uit de Nederlandse hypotheekmarkt”.

Vorig jaar kreeg ik het bericht dat het bij de Westland Utrecht Bank niet meer mogelijk was om een hypotheek met NHG af te sluiten. Reden: ze wilden zich op een andere doelgroep richten. Werkelijke reden: het geld is op, of, om het met een mooie bankterm te omschrijven, ze konden het niet meer funden.  Om hun kapitaalspositie te versterken zijn ze ongeveer een half jaar geleden gestart met het aantrekken van spaargeld ondersteund door een grote landelijke radiocommercial. De spaar-online-rekening is in korte tijd zeer succesvol gebleken.

Een paar weken geleden kregen we het bericht dat SNS stopt met het verstrekken van hypotheken via het intermediaire kanaal. Hoe zou dat nu komen? Ze willen vanaf nu alleen maar hypotheken via hun eigen SNS-vestigingen verstrekken.

Tegelijkertijd kwam hun 100% dochter BLG Hypotheken met de mededeling dat zij nog wel hypotheken verstrekten aan het uitsluitend het intermediair maar met één uitzondering. Met alle landelijke hypotheekketens zoals Hypotheker, Hypotheekshop, Huis en Hypotheek etcetera, werd de samenwerking beëindigd. Alleen zelfstandige kantoren, zoals Helder Hypotheek.nl, kunnen van 1 januari 2012, nog zaken doen met BLG.

Het is zorgwekkend om te zien dat er steeds minder geldverstrekkers zijn waar een hypotheek kan worden aangevraagd. Consumentenorganisaties klagen hier steen en been over en zijn bang dat de rentetarieven hierdoor flink omhoog gaan.

Vanaf 1 augustus 2011 hebben alle banken, onder druk van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de gedragscode hypothecaire financieringen omarmd. Naar buiten toe wordt gecommuniceerd dat deze normen er ter bescherming van de consument zijn. Er kan vaak minder geleend worden wat op zich een prima zaak is. De achterliggende reden is echter dat de banken geen geld meer hebben. Nu hebben ze nog meer redenen om een hypotheek helemaal niet of in ieder geval minder hypotheek te verstrekken.

De jarenlange, veilige Nationale Hypotheek Garantie-normen, worden compleet genegeerd. Geen enkele bank volgt de soepele maar zeker verantwoorde inkomensnormen en daaruit vloeiende maximale hypotheek. Zogenaamd omdat ze hun eigen GHF-normen willen volgen. Ondanks dat minister De Jager heeft aangegeven dat hij er absoluut geen probleem mee heeft dat de NHG-normen worden gehanteerd, houden banken toch vast aan hun strenge GHF-normen. Waarom zouden ze dat toch doen? Per 1 januari kunnen tweeverdieners meer hypotheek krijgen met NHG. Van Obvion kreeg ik 30 december 2011 het volgende bericht: 

“Geen verruiming toegestane woonlasten,  NHG heeft aangekondigd de maximale toegestane lasten voor tweeverdieners per 1  januari 2012 te verhogen. Door bij bepaling van het woonlastenpercentage uit te gaan van het hoogste bruto-inkomen, vermeerderd met een derde van het laagste bruto-   inkomen.  Deze wijziging wijkt echter af van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF). Dit betekent dat Obvion per 1 januari 2012 géén verruiming   doorvoert van de maximaal toegestane lasten voor tweeverdieners.  Voor zowel NHG-aanvragen als aanvragen zonder NHG blijft Obvion de Gedragscode  volgen en bepaalt het woonlastenpercentage op basis van het hoogste bruto-inkomen.”

Een belronde langs andere banken leverde helaas overal hetzelfde verhaal op. Ze verschuilen zich massaal achter de zware GHF-normen maar laten zich niet uit over de werkelijke reden, geldtekort.

Vroeger, en nou heb ik het over zo’n 3 jaar geleden, was een hypotheek snel geregeld als alle correcte benodigde stukken bij de bank binnen waren. Het is al een tijdje zo dat er niet één hypotheekaanvraag normaal wordt afgewikkeld. Banken liggen met een loep op alle ingezonden stukken en wij verbazen ons iedere dag over hun vindingrijkheid om een hypotheek toch af te wijzen. Een aantal voorbeelden uit de praktijk:

Zo wilde Syntrus Achmea weten hoe een 26 jarige jongeman aan ruim € 90.000,- spaargeld kwam. Alle stukken waren verder in orde, de werkgeversverklaring, de taxatie, het loonstrookje etc.  De klant heeft een schriftelijke verklaring opgesteld waarin stond dat hij dit van jongs af aan toch echt zelf gespaard had en hij van niemand geld had geleend.

Als op een werkgeversverklaring ook maar een kleine correctie heeft plaatsgevonden dan wordt hij afgekeurd. Bijvoorbeeld Deventen i.p.v. Deventer. De bank vindt dat er sprake is van fraude als de schrijfwijze van de plaatsnaam is veranderd.

Een achterstandscodering, hoe klein ook, leidt tegenwoordig ook onherroepelijk tot een afwijzing van de hypotheekaanvraag. Ik heb het meegemaakt dat een student zijn buitenlandse telefoonnota toch echt veel te hoog vond en die rekening van € 25,- echt niet ging betalen. Uiteindelijk heeft hij dit bedrag wel betaald maar de achterstand was inmiddels wel gemeld bij het Bureau Krediet Registratie (het BKR). Na aflossing blijft dit nog 5 jaar zichtbaar en is het onder geen enkele voorwaarde mogelijk om een hypotheek te krijgen. Ook al heeft verdiend hij in vaste dienst één ton en heeft hij € 35.000,- eigen geld. Het mag allemaal niet baten. Kredietverstrekking is pas mogelijk ná die 5 jaar. Hier zien we ook dat banken in hun kredietbeleid naar de verkeerde kant zijn doorgeslagen.

Ouders konden in het prille verleden borg staan voor hun kinderen. Nu is er maar één bank waarbij dat kan. Indien de ouders én vermogens én over voldoende inkomen beschikken dan is in principe alles mogelijk zelfs tot 10 – 15 keer het inkomen van de aanvrager! Jammer dat alle andere banken zijn afgehaakt om op deze manier jonge mensen te helpen.

Ook worden hypotheekaanvragen afgewezen omdat de bank de koopakte niet goedkeurt. Zo wees Obvion een aanvraag af omdat in de koopakte werd verwezen naar de algemene verkoopvoorwaarden van in dit geval een woningbouwvereniging. In die algemene verkoopwaarde staat een soort voorkeursrecht dat de woning, als die binnen 5 jaar weer verkocht wordt, eerst aan de woningbouwvereniging moest worden aangeboden. Niets mis mee zou je denken. Alleen maar goed voor een hypotheekverstrekker. Maar nee hoor, Obvion wilde op basis van deze voorwaarde de hypotheek niet verstrekken. Gelukkig vonden we ING bereid wel de hypotheek te verstrekken.

Het is ook erg lastig, zo niet onmogelijk, om een hypotheek te regelen voor een woning van een woningbouwvereniging waarbij de grond in erfpacht is.

Soms is er een overbruggingskrediet nodig om het eigen geld dat in de verkochte woning zit, te overbruggen. Wij moeten dan een zeer uitgebreid budgetteringsverhaal van het NIBUD invullen en door de klant laten ondertekenen. Ook al is dit overbruggingskrediet maar voor slechts één maand nodig.

Een ander voorbeeld betreft het meefinancieren van een verbouwing: op het moment dat iemand bezig is met het regelen van de financiering voor die verbouwing, heeft hij nog niet alle uitgaven tot op de euro compleet in beeld, dus maak je een schatting. Blijkt de uiteindelijke nota van de aannemer, schrik niet, € 200 af te wijken van de begroting van € 23.000,- weigert de geldverstrekker de nota aan de aannemer te voldoen, omdat de bedragen afwijken!!. Pas na enig aandringen haalt men bakzeil en wordt de nota voldaan.

Met de kennis en jarenlange ervaring lukt het ons uiteindelijk wel om een hypotheek voor elkaar te krijgen. Wat bij en ene bank niet geaccepteerd wordt, is bij andere heel normaal. 

De laatste tijd lezen we steeds meer berichten over politici die het aflossen van de hypotheek willen belonen. “De bankenlobby werkt goed” denk ik dan maar. Natuurlijk willen banken dat klanten hun hypotheek snel terugbetalen. Het liefst zien ze de hele schuld terugbetaald! Dan hebben ze weer extra geld om nieuwe klanten te helpen.

Conclusie: Banken verstrekken, onder het mom van zorgvuldigheid en klantgericht handelen, het liefst zo min mogelijk hypotheken omdat hun balansverhoudingen hierdoor worden verstoord. Zij gebruiken daarbij onjuiste en bedenkelijke argumentaties. Het geld is op en er staat niet voldoende spaargeld tegenover het uitgeleende geld. Banken zijn hierover niet eerlijk en lopen hiermee het risico dat het vertrouwen opnieuw wordt geschaad. Pas als banken hier open en eerlijk over worden dan bereiken ze dat het vertrouwen langzaam wordt hersteld. Misschien kunnen dan de zware kapitaalseisen worden teruggeschroefd en zij op een andere wijze worden gecontroleerd. Tot dat moment is het roeien met de riemen die we hebben en zal de huizenmarkt hier last van blijven ondervinden.